スナックの出店を計画する際に居抜き物件を利用すれば、出店費用を安く抑えられます。ただし、居抜き物件の契約には、気を付けなければならないポイントがあります。契約の全体像を把握しないまま契約してしまうと、トラブルにつながるかもしれません。

そこで今回は、居抜き物件の特徴と契約時に確認すべき項目をご紹介します。

スナックの特徴について

居抜き物件についてご紹介する前に、まずはスナックの特徴を確認します。

スナックとは「スナックバー」の略で、カウンター越しに接客する飲食店のことを指します。お酒を飲むことがメインで、提供する食事はスナックなどの軽食が一般的です。お酒や軽食と共に、ママさんやスタッフ、ときには他の常連客と会話を楽しむことを目的に、顧客が訪れます。

スナックを開業して0時以降も営業する際には、警察へ深夜酒類提供飲食店営業の許可をとる必要があります。忘れずに所轄の警察署に届け出ましょう。

なお、深夜酒類提供飲食店営業の許可を取得したとしても、接客スタイルに注意が必要です。風営法で『歓楽的雰囲気を醸し出す方法により客をもてなすこと』と定義されている「接待」に当てはまってしまうと深夜時間帯の営業はできません。例えば、カウンター越しの接客だけではなく、ラウンジのようにボックス席を設け、従業員をお客様の横に座らせる接待をさせる場合は必ず風俗営業許可が必要となり、深夜0時以降営業が原則禁止となるのです。

スナック居抜き物件の特徴

スナックを経営するために取得する物件は、「居抜き物件」と「スケルトン物件」に分けられます。ここからは、居抜き物件とスケルトン物件の違いについて解説します。

まず居抜き物件とは、内装や、設備・什器が既に設置してある物件です。これらは、前に使っていたオーナーが残していったもののため、設備や什器がどの程度残っているのかは物件により大きく異なります。

一方でスケルトン物件は、テナントの内装・設備・什器が全て取り除かれている物件です。内装を一から決めて、設備や什器を全て買い揃えなければなりません。そのため、手間やコストがかかるというデメリットがありますが、自由に内装や設置場所を決められるというメリットもあります。

このように、居抜き物件とスケルトン物件は、内装・設備・什器の有無に違いがあります。

居抜き物件を借りるメリットについて

居抜き物件には、多くのメリットがあります。そこでここからは、居抜き物件を借りるメリットを2つに厳選してご紹介します。

出店費用を安く抑えられる

居抜き物件は、レイアウトや内装がそのまま残されているため、レイアウトや内装を流用すれば一から揃える必要がありません。イメージと違う部分の変更や修理が必要な箇所のみへの投資になるため、出店費用を最小限に抑えられるという大きなメリットがあります。

ただし、設備や機材は故障や破損している可能性もあるため、あらかじめ確認して正常に動けば利用すると良いでしょう。

出店までの準備期間の短縮ができる

居抜き物件は改装後の店内をイメージしやすいため、工事計画を検討する時間の短縮ができます。

また、内装や設備をなるべく流用するようにすれば、スケルトン物件よりも大幅に工事期間を短縮できます。時間をかけずに出店したい人にとって、大きなメリットです。

居抜き物件のデメリットも理解が必要

居抜き物件は、費用削減や工事期間の短縮ができる一方で、複数のデメリットがあることも把握しておかなければなりません。

そこでここからは、居抜き物件のデメリットを2点ご紹介します。

店内レイアウトやコンセプトの制約がある

内装やレイアウトが既に決まっているため、物件によっては出店計画のコンセプトに合わないことがあります。実際に物件に足を運び、店内の雰囲気を確認するようにしましょう。

もちろん、既存の店内レイアウトや設備を変更することは可能です。しかし、レイアウト変更や設備を含めた大規模な改装工事は、スケルトン物件よりも費用が高くなることもあるため注意が必要です。

中古品の設備や機材を妥協しなければならない

残されている設備や機材が古いこともあるため、イメージ通りの店内にならない可能性があるという点も居抜き物件のデメリットです。

故障している機材については、修理金額が最新モデルのリースよりも高額になることもあります。見学時に設備や機材をしっかりと確認し、妥協するポイントを決めておくと良いでしょう。

居抜き物件の賃貸契約するときに気を付けること

ここまでご紹介した通り、多くのメリットがある一方でデメリットもある居抜き物件。居抜き物件の賃貸契約をする際は、特に契約内容について気を付ける必要があります。

ここからは、居抜き物件の賃貸契約時に確認すべき注意点をご紹介します。

居抜き部分に関する契約内容の確認をする

居抜き物件とは直前に入居していた店舗の内装や設備・什器が残っている物件です。この残された内装や設備・什器を使用するには、物件オーナーと賃貸契約を結ぶのとは別に、前店舗の入居者と造作譲渡契約を結ぶ必要があります。

テナントそのものは物件オーナーのものですが、内装や設備・什器はそれを取り付けた前店舗の入居者のものだからです。

内装や設備を譲り受けるために前店舗の入居者に支払う費用のことを「造作譲渡料」といいます。

多くの場合、「造作譲渡料」は一式として見積もられます。金額はもちろん譲渡対象に含まれている項目をしっかり確認しましょう。

また、改装する場合、工事の費用を貸主と契約者のどちらが負担するのか決められていることがあるため、契約内容を隅々まで確認した上で契約してください。

改装時に利用する指定業者があるのか、自由に改装してよい範囲、退去時の回復条件、造作買取請求権についても必ず確認してください。

なお、造作買取請求権とは、契約後に付け加えた電気や水道施設などの取り外しができない設備(造作)を、契約終了時に賃貸人に買取請求できる権利のことです。

看板や機材利用の確認をする

看板の設置条件も契約時に確認しておく必要があります。賃料とは別途に看板使用料の設定がある場合や、建物所有者の意向により、前の店舗と同じような看板を設置できない可能性があります。

また、リース機材が残されている場合についても契約内容の確認が必須です。リース機材があるとリース料金を請求される可能性や、リース期間満了後に機材が回収されてしまう可能性があります。

また、防音設備の確認をし、周辺への騒音状況の確認も忘れずに行いましょう。

居抜き物件をうまく使おう！

スナックを出店する際に、多くの方が重視するポイントが費用と準備期間です。居抜き物件は初期費用が抑えられ、さらに準備期間を短縮できるためおすすめです。

スナックの出店に居抜き物件を契約する際は、確認事項を確認した上で、多くのメリットがある居抜き物件を利用しましょう。

スナックに関する情報をさらに知りたい方は、「よるみせナビ」をご覧ください。