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コラム
開業時に賃貸物件を借りる際について回るのがお金の話です。不動産業者に話を聞いてみると初期投資の「●●金」が重なってトータルの必要経費がいくらなのか困惑しますよね。物件を契約する前に「不動産の基礎知識」を押さえておきましょう！【返ってくるお金】物件を借りる時は様々な「●●金」がありますが、大きく分けて「返ってくるお金」と「返ってこないお金」があることを覚えておきましょう。○敷金まずは、「返ってくるお金」の1つ、「敷金」についてご説明します。諸説ありますが、その語源は「江戸時代の女性の持参金」にあるとされています。江戸時代の女性は、結婚する際に妻側の実家から持参金を持ってお嫁にいく習慣があったそうです。その際のお金を「敷金」と呼んでおり、離縁する際は敷金が返還されていたようです。「敷金」とは、家主に予め預けるお金で、保険のような役割を担っています。部屋を退去する時に、敷金から原状回復のためのクリーニング代や修繕費用が差し引かれます。また、家賃の滞納があったときには敷金が充てられます。敷金全額で充当しきれない場合は、もちろん追加で請求されますので、注意が必要です。敷金の相場は、だいたい家賃の3か月～6か月分です。契約する際、解約時に修繕費用がいくらかかるかを確認しておけば、返ってくる敷金の金額が大まかに把握できます。住居不動産の保証金より高く設定されているのには、２つの理由があります。１つは、商売で使用する店舗物件は、滞納などの賃料未払いリスクが高いから。売上に波が出た月があったり、赤字でどうしても家賃が支払えないケースなど。２つめに、退去時のスケルトン戻し（原状回復）工事費用の補填として。退去時は借主がスケルトン状態に戻し、家主に返却する契約が一般的。経年劣化は借主に責任はありませんが、どれだけ部屋が綺麗でも敷金からクリーニング代を必ず差し引くというところもあります。何にしろ、契約時にしっかり確認することが重要です。加えて、万が一家賃を滞納した時には、敷金という保険が何もない状態なので、家主の取り立ての対応も変わってくるでしょう。この敷金のシステムは、主に関東地方で使われているもので、関西より西の地域では「保証金」という言葉が使われることも多いです。また、敷金・保証金にセットされているものに「※敷引き」という制度があります。敷引きは、退去時に保証金から家賃の何か月分かを無条件で差し引くというものです。差し引かれたお金は部屋の原状回復に充てられますが、修繕費が安くすんで余剰金が出たとしても借主には返ってきません。しかし、損傷が激しい場合は追加請求もあり得ます。※Q:2020年4月の民法改正で「敷引特約」は無効となるのでしょうか？ A：改正民法の規定に対して、当事者間の合意が優先しますので、消費者契約法に抵触しない敷引特約の有効性について影響はないものと考えられます。 近頃では、「敷金０」の物件もあります。敷金は入居時に支払うお金ですから、それがゼロであれば初期費用はその分押さえられます。しかし、前払いしていないだけなので、クリーニング代や修繕費が発生すれば、もちろん退去時に請求されます。○保証金前述した通り、関西地方や中国地方、九州などの一部地域で「敷金」の代わりに使われているのが「保証金」です。保証金も「返ってくるお金」です。役割は敷金と同じで、退去時の清掃代や不注意で壊れた部屋の修繕費に充てたり、家賃滞納時の補てんに使われたりします。では、敷金と保証金は完全にイコールであるかと言うと、そうではありません。保証金には、お礼の意味も少なからず込められているとされています。その為、元々敷金より高めに設定されていることが多いようです。幅は、家賃の6～12か月分と言われています。敷金に比べると高額と言えます。また、保証金は最初から償却金額が決まっています。 例えば、「保証金は20万円、解約時に15万円を差し引いて5万円を返金」といった具合です。初めから金額が明確な分、分かりやすいとも言えます。しかし、大規模な修繕が必要な場合や、退去時のクリーニング代金などは別で請求される場合があります。保証金は主に大阪で主流となっていた商習慣ですので、敷金に慣れている関東から関西に移転・出店する場合は、しっかりとそのシステムを把握しておきましょう。【返ってこないお金】○礼金「返ってこないお金」に礼金が含まれますが、文字通り、契約時に家主に支払う「お礼」のお金です。戦後の賃貸契約において借主が家主に物品や金銭を送っていた習慣が、その由来だそうです。礼金のシステムは、主に関東で敷金とセットで使われています。家主はこの礼金を使って、不動産会社や情報誌に部屋の広告を出して入居者を募集します。 相場は、家賃の1～2か月分とされています。一方、関西では礼金というものがありません。それは、先ほど紹介した保証金というシステムがあるからです。保証金は、返ってくるお金と返ってこないお金がはっきり決められていますので、保証金の返ってこないお金に「礼金」が含まれていると考えると腑に落ちるのではないでしょうか。つまり、関東では「敷金・礼金システム」、関西では「保証金・敷引きシステム」だと理解して頂ければ良いかと思います。ただ、関西で敷金・礼金と呼ぶこともありますし、最近では関東の一部の地域で敷引きシステムを導入している物件があるようです。敷引き分は絶対に返ってきませんので、契約時に不明なことがないようにしておきましょう。【最後に】不動産にまつわるお金は、上記のものだけではありません。その他にも、様々な「○○料」「○○費」と呼ばれるお金が発生します。家賃に上乗せされる共益費や管理費、契約時に不動産会社に払う仲介手数料、部屋の賃貸契約を延長する時に家主に支払う更新料、見落としがちですが火災保険料も、賃貸物件を借りる時には必ず払わなければいけません。契約時に発生する費用の内容を正しく理解していないと、想定より初期費用が高額になったり、契約更新時にお金が足りなかったりという事態になりかねないのです。物件を借りる時には、一般的に初期費用で数か月分の家賃に相当する額を用意しなければいけません。初期費用に加え、退去時に必要なお金も確認しておかないと、後々家主とのトラブルに発展することも考えられます。借主も家主も、気持ちよく物件を貸し借りしたいですよね。その為にも、借主として最低限の知識は身につけておきたいものです。
＃その他
＃開業のポイント
貸店舗を借りて、ナイト店、居酒屋、カラオケ喫茶等の店舗を運営する場合に必要な保険をおさえておきましょう！１．保険の種類お店を開業するにあたり、財産のリスクと賠償責任のリスクに備えることは必須です。そして賃借した店舗で、特に想定されるリスクは大きく分けて次の３つが挙げられます。 1）貸主に対する賠償責任リスク（原状回復義務）2）店舗運営に起因して発生した賠償責任リスク（お客様や階下のテナントなど）3）火災等によって自社の所有財産（什器・備品）が損壊してしまう財産リスク ２．具体的な事故事例具体的にはどのような事故が考えられるか、それをどういう保険でリスクヘッジするのでしょうか？ まず1）で想定される事故は火災です。賃借人が火災を発生させてしまい賃借物件である店舗に損害を与えた場合、店舗を借りた時の状態に戻して貸主に返還する責任があります。この損害賠償責任を補償するのは「借家人賠償責任保険」です。 火災を発生させた場合、建物を修復するのに高額な修繕費がかかります。「借家人賠償責任保険」に加入していれば物件が損失し、貸主に対して損害賠償責任を負った場合に、限度額を上限に補償されます！ 「借家人賠償責任保険」は「火災保険」とセットで契約します。火災で貸主に損害を与えたときに備え、原状回復に問題が生じないように限度額を設定しましょう。 ２）で想定される事故は、店舗の使用・管理の不備が原因でお客様等の第三者にケガをさせてしまった場合（TVが落下して頭にケガをした、割れたガラスの破片でケガをした等）、あるいは、シンクの水を流しっぱなしにしたため漏水して階下のテナントを休業させてしまった場合が考えられます。このリスクに対応応する保険が「施設賠償責任保険」です。 過去に報道された事故で「アルバイトが天ぷら油を過熱し目を離したすきに火災が発生、死亡事故にまで発展した」事例があります。防火設備が不十分なまま営業を続けた責任等もあるようです。こういった大規模な火災に発展した場合、死亡事故が起こらないとも限らないので、できるだけ高額の補償をつけた方が安心です。 ２）で想定されるもう一つの事故は、提供した飲食が原因の食中毒事故があります。このリスクに備える保険は「生産物賠償責任保険」です。食中毒が発生してしまうと、行政から営業停止処分を受けてしまいますので、併せて休業補償を保険でカバーすることも出来ます。 これも保険に入った方が安心ですが、食中毒は注意すれば防げるものです。まずは「借家人賠償責任保険」と「施設賠償責任保険」といった高額損害に発展しうる賠償責任に備えることが必須です。もしものときに安心ですね。 最後に忘れてはならないのが、３）の店舗内にある什器・備品の「火災保険」です。建物自体は所有者の責任ですが、店舗の什器・備品は当然自ら「火災保険」を付けて守る必要があります。貸店舗に「火災保険」が必要な理由は、以下の2点です。・賃貸物件の貸主が自身の賃貸物件にかけた「火災保険」では、借主の什器・備品は補償されないこと・隣家の火災が原因で店舗内の什器・備品などが焼失しても、火災を起こした隣人に重大な過失があると認められないかぎり、損害賠償してもらえないこと自分の資産は自分で守ることが大切です。 ３．まとめ最悪のケースで人命にまで関わる賠償責任リスクに対して、出来るだけ高額の補償内容を検討された方が良いと思います。最近は自動車保険でも「対人・対物賠償責任補償は無制限」というのが一般的です。 それに対して、自己の財産リスクは資産に応じて必要な範囲で保険の手配をすればよいものです。店舗に設置している程度の物なら保険は不要だと言う人もいるでしょう。ただ先程も申し上げた通り、「借家人賠償責任保険」は「火災保険」とセットでなければ掛けられません。また火災の他に破損等の事故も対応出来る、補償範囲が広い保険もあります。 「火災保険」は、所在地・建物構造・事業内容・延べ床面積・補償内容で異なり、また什器・備品をいくら設置するかによっても違いますので一概にいくらといえませんが、一般的に年間数万円程度と考えられます。「借家人賠償責任保険」とあわせて是非ご検討ください。 繰り返しになりますが、財産のリスクと賠償責任のリスクへの備えは必須です。もしもの時の為に保険の加入をお勧めします。
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